תמ''א 38 |
רעידת אדמה חזקה עלולה להתרחש בכל רגע נתון ולפגוע פגיעה אנושה במבנים אשר הוצא להם היתר בניה לפני ה-1/01/1980. לצורך חיזוק המבנים הישנים הקיימים יצא תקן ישראלי 2413 המנחה כיצד יש לבדוק ולחזק את המבנה. במקביל אושרה תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) 38 אשר תפקידה לעודד באמצעות זכויות בניה נוספות, את חיזוק המבנה.
כל מבנה העומד בתנאי הסף של תמ"א 38 זכאי לתוספת זכויות הבניה. מהי תמ"א 38?תמ"א 38 הנה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.התמ"א אושרה ע"י ממשלת ישראל במאי 2005 ונועדה לקבוע הסדרים תכנוניים לשיפור המבנים וחיזוקם, כנגד רעידות אדמה, על ידי תוספות בניה. מבנה העומד בדרישות תמ"א 38 הנו מבנה אשר הוצא לו היתר בניה לפני ה- 1/01/1980. למבנה העומד בתנאי סף זה, מציעה התמ"א, תמריצים לעידוד ביצוע חיזוק קונסטרוקטיבי למבנה כגון: תוספת שטחי בניה ויחידות דיור. בנוסף, הדיירים יכולים לדרוש מהקבלן המבצע, שדרוג מערכות הבניין (מעליות, מערכות סולריות, טיח, צבע, לובי מחודש וכד`). התהליך והגורמים המעורביםתהליך הבחינה, בדיקה, בצוע חישובי עמידות וביצוע החיזוקים למבנים קיימים, מבוצע בהתאם לתקן ישראלי 2413 והתאמות מסוימות על פי תקן ישראלי 413.
התהליך מורכב משני שלבים עיקריים:
התהליך מתקיים בין מגיש הבקשה מטעם הדיירים, (מגיש הבקשה כולל גם את הקונסטרוקטור שהכין וחישב את החישובים הסיסמיים והקונסטרוקטיביים) ובין מנהל ההנדסה שבעירייה באמצעות מוסדות התכנון והפיקוח של הועדה המקומית. התהליך הקנייני (ללא התערבות העירייה)
|
גורם |
סוג התהליך | אחריות בתהליך |
יזם/קבלן |
תכנוני/קנייני |
אחראי לתכנון הכולל (גם האדריכלי וגם הקונסטרוקטיבי), אחראי |
העירייה | אישור התכנון |
אחראית למתן אישור עמידה בתנאי תמ"א 38, לתהליך אישור |
בעלי הדירות (כאשר אינם היזמים ואו הקבלנים) | קנייני |
אחראים למו"מ מול היזם/קבלן ועל ההחלטה האם לבצע את העסקה. |
מהם השלבים בתהליך?
שלב בתהליך |
הגורם האחראי | מול מי? |
בדיקה בסיסית כי המבנה עומד בתנאי תמ"א 38 | יזם פרטי או בעלי הדירות | מהנדס/מתכנן מטעם היזם ומול התוכניות שבעירייה |
החלטה עקרונית של כלל הדיירים ליציאה לפרויקט |
יזם פרטי או בעלי הדירות |
החלטה של הדיירים בלבד |
הכנת
תכנית בניה / חיזוק (כולל אישור מהנדס כי המבנה אינו עומד בתקן 413 וכי היתר הבניה הוצא לפני ה- 1/01/80) |
יזם פרטי או בעלי הדירות באמצעות קונסטרוקטור |
מנהל ההנדסה בעירייה |
איתור ויידוע בעלי הדירות בהכנת התכנית | יוזם התכנית (הדיירים או היזם) | פעולה פנימית של היזם או הדיירים |
אישור עקרוני של החישובים הקונסטרוקטיביים והסייסמים | הרשות המקומית | הקונסטרוקטור ו/או היזם/דיירים |
תהליכי אישור התכנית |
העירייה והמתכננים מטעם היזם/דיירים |
הוועדה המקומית |
בחירת קבלן מבצע | הדיירים או היזם | הקבלן |
מו"מ וחתימת חוזה על תנאי העסקה (והביטחונות) | בעלי הדירות | היזם והקבלן |
קבלת אישורים לבצוע הבניה | הדיירים או היזם/קבלן | הרשות המקומית |
כמה זמן נמשך התהליך?
התהליך מורכב משלושה שלבים עיקריים:
הוכחת עמידה בתנאי הסף של תמ"א 38 – הליך קצר ביותר ותלוי כולו ביזם או בדיירים.
אישור התכנית הקונסטרוקטיבית והתיכנונית – הליך שתלוי כולו ביזם או בדיירים ואמור לארוך מספר מצומצם של שבועות. קבלת היתר בניה
מהרשות המקומית יארך עד 45 ימי עבודה.
ביצוע הבנייה.
הוכחת עמידה בתנאי הסף של תמ"א 38 – הליך קצר ביותר ותלוי כולו ביזם או בדיירים.
אישור התכנית הקונסטרוקטיבית והתיכנונית – הליך שתלוי כולו ביזם או בדיירים ואמור לארוך מספר מצומצם של שבועות. קבלת היתר בניה
מהרשות המקומית יארך עד 45 ימי עבודה.
ביצוע הבנייה.
מהי המעורבות של בעל הדירה?
- בעלי הדירות יכולים ליזום את ביצוע התכנית.
- בעלי הדירות יכולים להיות שותפים לתהליך התכנון.
- בעלי הדירות אמורים לנהל מו"מ מול היזמים/קבלנים על תנאי העסקה.
בכל אחד מהשלבים ישנה יכולת השפעה גדולה יותר אם יותר תושבים מעורבים ומאוגדים. אי לכך, כדאי לפעול להקמת נציגות מוסכמת לניהול
התהליך ולהתייעצות עם בעלי מקצוע במידת הצורך (כגון עורך דין, אדריכל, שמאי).
להיום) לבניית דירה חדשה יש צורך באישור כל הדיירים במבנה, אולם, בבניית דירה או דירות חדשות בשטח משותף, שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף ערב ביצוע העבודה, וששטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל
הדירות בבית המשותף ערב בצוע העבודה, ניתן יהיה לאשר את ביצוע העבודה, באישור של שני שלישים מבעלי הדירות.
אי הסכמה של בעלי הדירות, בהתאם לאמור מעלה, לא תאפשר טיפול בבקשה וכפועל יוצא מכך, לא יתאפשר מימוש הזכויות בהתאם
לתמ"א 38.
התהליך ולהתייעצות עם בעלי מקצוע במידת הצורך (כגון עורך דין, אדריכל, שמאי).
האם ניתן לפנות ללא הסכמת כל בעלי הדירות?
על מנת לממש זכויות בניה משותפות יש צורך בהסכמת בעלי הדירות וחתימתם על הסכמה וזאת בהתאם לאמור לעיל : על פי החוק (נכוןלהיום) לבניית דירה חדשה יש צורך באישור כל הדיירים במבנה, אולם, בבניית דירה או דירות חדשות בשטח משותף, שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף ערב ביצוע העבודה, וששטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל
הדירות בבית המשותף ערב בצוע העבודה, ניתן יהיה לאשר את ביצוע העבודה, באישור של שני שלישים מבעלי הדירות.
אי הסכמה של בעלי הדירות, בהתאם לאמור מעלה, לא תאפשר טיפול בבקשה וכפועל יוצא מכך, לא יתאפשר מימוש הזכויות בהתאם
לתמ"א 38.
מהם היתרונות והחסרונות בתהליך תמ"א 38?
חסרונות |
יתרונות | |
|
|
לבעל הדירה |
|
|
לעיר |