|
|
|
|
|
גורם
|
סוג התהליך |
אחריות בתהליך |
העירייה |
תכנוני
|
אחראית לתהליך אישור התכנית
|
משרד הבינוי והשיכון |
תכנוני |
מימון הכנת תכנית (בפרויקטים ביוזמת העירייה)
|
חברה מנהלת |
תכנוני |
ניהול תהליך התכנון של פרויקט משרד השיכון
|
יזם/קבלן |
קנייני |
אחראי למימוש התכנית ולמתן פתרון לבעלי הדירות |
בעלי הדירות |
קנייני |
אחראים למו"מ מול היזם/קבלן ועל ההחלטה האם להתפנות ולבצע את העסקה |
מי יוזם את התהליך?
היוזמה יכולה להיות עירונית או פרטית:
יוזמה עירונית - העירייה יכולה ליזום תכנית בניין עיר (תב"ע) ולהיעזר במקרים מסוימים במשרד השיכון לקבלת תקציב.
יוזמה פרטית - היוזמה יכולה להגיע מיזמים או קבלנים פרטיים והיא אף יכולה לצמוח מבעלי הדירות המתארגנים לביצוע התהליך.
בכל המקרים אישור התכנית הוא ציבורי ומימוש התכנית בפועל (תהליך הפינוי והבנייה) הוא על ידי גוף פרטי.
מהם השלבים בתהליך?
(חלק מהשלבים יכולים להתרחש במקביל)
הגורם האחראי
|
שלב בתהליך |
העירייה, יזם פרטי או בעלי הדירות |
הצעת מתחם המתאים לתכנית מסוג זה
|
יזם או העירייה |
הכנת תכנית בנין עיר חדשה (המתייחסת למרחב העירוני גם בהקשר רחב יותר מהמתחם עצמו)
|
העירייה |
תהליכי אישור התכנית בוועדה המקומית והמחוזית
|
יוזם התכנית |
איתור ויידוע בעלי הדירות בהכנת התכנית |
בעלי הדירות |
בחירת קבלן מבצע |
בעלי הדירות והקבלן |
מו"מ וחתימת חוזה בין בעלי הדירות לקבלן על תנאי הפינוי, תקופת המעבר, הפיצוי והביטחונות
|
הקבלן |
פינוי בעלי הדירות בהסכמה |
הקבלן |
קבלת אישורים להריסה ובניית המבנים החדשים |
כמה זמן נמשך התהליך?
התהליך דורש שלושה שלבים עיקריים:
-
אישור התכנית
-
הסדרת הנושא הקנייני
-
ביצוע הבנייה
כיוון שהתהליך משלב בעלי עניין רבים, נדרשות מספר שנים עד לאישור התכנית ומספר שנים נוספות עד לביצוע. כמו כן, אישור התכנית אינו מבטיח את ביצועה ומותנה בתנאי השוק ובהסכמת בעלי הדירות. חלק מהתוכניות כוללות "תאריך תפוגה" שלאחריו התכנית בטלה אם אינה
מתממשת.
מהי המעורבות של בעלי דירה במתחם של פינוי בינוי?
-
בעלי הדירה יכול ליזום את תכנית הפינוי בינוי.
-
בעלי הדירה יכולים להיות שותפים לתהליך התכנון.
-
בעלי הדירה יכולים לנהל משא ומתן מול היזמים/קבלנים על תנאי העיסקה.
-
בעלי הדירה יכולים להתנגד לתוכנית על פי חוק בתקופת הפקדתה בועדות התכנון.
בכל אחד מהשלבים ישנה יכולת השפעה גדולה יותר אם יותר תושבים מעורבים ומאוגדים. לפיכך, כדאי לפעול להקמת נציגות מוסכמת לניהול
התהליך ולהתייעצות עם בעלי מקצוע במידת הצורך (כגון עורך דין, אדריכל, שמאי).
האם דרושה הסכמת כל בעלי הדירות ומהו חוק "הדייר הסרבן"?
על מנת לפנות את המבנים יש צורך בהסכמת לפחות 80% בעלי הדירות וחתימתם על הסכם לפינוי. במידה ובעלי דירות מסרבים מסיבות שאינן
ענייניות (למשל כדי להשיג רווח גדול יותר) לפנות את המבנה יכולים רוב בעלי הדירות לתבוע את הסרבנים על אובדן כספי בשל אי מימוש הפרויקט.
מהם היתרונות והחסרונות בתהליך פינוי בינוי?
שלב בתהליך
|
הגורם האחראי |
מול מי? |
בדיקה בסיסית כי המבנה עומד בתנאי תמ"א 38 |
יזם פרטי או בעלי הדירות |
מהנדס/מתכנן מטעם היזם ומול התוכניות שבעירייה |
החלטה עקרונית של כלל הדיירים ליציאה לפרויקט |
יזם פרטי או בעלי הדירות
|
החלטה של הדיירים בלבד |
הכנת
תכנית בניה / חיזוק
(כולל אישור מהנדס כי המבנה אינו עומד בתקן 413 וכי היתר הבניה
הוצא לפני ה- 1/01/80) |
יזם פרטי או בעלי הדירות
באמצעות קונסטרוקטור |
מנהל ההנדסה בעירייה |
איתור ויידוע בעלי הדירות בהכנת התכנית |
יוזם התכנית (הדיירים או היזם) |
פעולה פנימית של היזם או הדיירים |
אישור עקרוני של החישובים הקונסטרוקטיביים והסייסמים |
הרשות המקומית |
הקונסטרוקטור ו/או היזם/דיירים |
תהליכי אישור התכנית |
העירייה והמתכננים מטעם היזם/דיירים
|
הוועדה המקומית |
בחירת קבלן מבצע |
הדיירים או היזם |
הקבלן |
מו"מ וחתימת חוזה על תנאי העסקה (והביטחונות) |
בעלי הדירות |
היזם והקבלן |
קבלת אישורים לבצוע הבניה |
הדיירים או היזם/קבלן |
הרשות המקומית |
התנאים להצלחת הפרויקט
-
קבלת ההסכמה של כלל בעלי הדירות ומחויבות לתהליך.
-
תכנית המטיבה את מכלול התנאים הקיימים באזור.
-
כדאיות כלכלית ליזם.
חסרונות
|
יתרונות |
|
חוסר ודאות עד מימוש התכנית, צורך במעבר דירה ולעיתים קבלת דירה הדורשת תחזוקה יקרה יותר
|
שיפור דיור או פיצוי כלכלי אחר |
לבעל הדירה
|
צפיפות והעמסת תנועה ותשתיות
|
חידוש אזור מתיישן, כניסת אוכלוסיה נוספת ושדרוג תשתיות במגרש ובסביבה הקרובה |
לעיר
|
|
|
|
|
|
|
|
|